上篇文章我就说过了，年前还会不断有政策出台，昨天就取消了三道红线，这意味着，除了国企央企在拿地，民企也会逐渐回归。
最重要一点就是开发商不用再降价卖房了，着急去化的心态减弱了，其实今年很多项目从封顶到现楼了，也没有一直无限制的降下去，哪怕有问题的开发商。
比如合景在天河的两个豪宅盘臻颐府和臻溋铭铸，合生的缦云和珠江天郦，已经降到底了，卖不掉就不卖了，售楼部都停电歇业了，国企一样，越秀观樾一期也不再降了，二期干脆就不开了，其他像麓誉府、文津府，降到底之后就没有再降了。
一是他们也在等国家救市，二是不需要担心财务负担了，这和我们业主卖房一样的，降到一定程度卖不出去了，要么不卖了自住或出租，要么银行给展期，这样也没有负担了。
指望2026年大降价去捡漏的完全可以洗洗睡了。
为什么会这么有信心呢？
大家看到今年黄金的涨幅了吗，光是开年这个月的涨幅就接近30%，黄金的涨幅已经蔓延到银条、铜条、铝条、锡条、内存条等等，接下来一定会影响到我们耐用消费品、日用消费品，生活成本越来越高，通胀就这么来了。
另外黄金涨得这么高，说明其他资产在黄金面前是多么的便宜，几乎是历史大底，特别是我们的房子，黄金如果涨到顶了，资金又会去寻找下一个机会，而跌到谷底的房子是最容易承接大水的，不过在这之前，物价会先回升，进而传导到人工成本增加，房价也就起来了。
上一篇只是说了珠城购买时机，今天我们要聊的是整个行情的传导链条，关系到每一个买房的人，以及手上有房子的人。
2026年是一个对置换买家极度友好的一年，不管你是向上置换还是平行置换都可以，所以一定要把握机会。
这次的传导逻辑和以前完全不同，轮动的顺序也变了。
珠江新城的二手会率先企稳，歪瓜裂枣也能喝到地段升值的一勺汤，但不建议买这种。
然后金融城和琶洲，但主要是以二手次新为主，兰亭盛荟的南向三房，保利天悦197以上的户型。
接着是核心区的新房低开高走，再到次核心区的优质二手，再到次核心区的新房。
这个时候开发商会积极拿地，往往溢价成交。
与此同时，核心区的二手也会逐渐企稳，首先是十年内的次新，再到外围的新盘，再到核心区二十年楼龄小区，再到外围二手和核心区老破小。
这里的次新指的是2021年之后卖的新盘交楼才三四年的，十年内的次新是2015年后的，这两个产品基本上是有代际差的，近五年的基本在外立面上和户型使用率上有更大的升级。
次新的二手贵了，才会显得新房性价比更高，核心区连十年楼龄都买不起了，自然就会传导到次核心的新房。
优质二手本身是一个超跌的状态，稍微有点热度就能带动一波去化，弹性也更大，而新房体量更大，又受到备案价的制约，没有二手那么明显，此时的买家会彷徨在二手没有笋盘新盘又要等下一批的纠结中。
除了远在50公里外郊区的郊区，基本都能雨露均沾，但这个传导过程会比较慢，需要两年的时间，越核心越稀缺传导得越快。
外围的刚需新盘，比如200万左右的其实也有机会，为什么，因为他们首付低月供低，这几年一直也是在靠这些刚需在撑着市场的。
经济下滑，对中产打击比对刚需打击更大，改善买房挑挑拣拣，还要亏本卖房，但刚需夫妻两个人一万多的收入已经过得很滋润了，这几年没有买房，房价又这么便宜，简直幸福感拉满。
但一些郊区楼龄旧的二手和核心区30年的老破小会比较慢，因为本质上都是这个城市的底层资产，都是最后被挑选的，但是也有机会，别人涨个100%，他们涨个50%也不是不可能。
看懂上面的逻辑，你就知道该如何进行调仓置换了，如果你本身已经买了房，就不要再瞎折腾了，如果你还没有买，根据自己的预算来进行匹配，避免因便宜而买错了，也避免因手慢了而选了贵的。
既然大部分资产都会上涨，所以每个人都有机会，但每个人进场退场时机不同和所买房子不同也会带来个体上的差异，你只要保持向上置换，就能跑赢80%的人。
最后再提醒，并不是一救市房价就能马上回升，有些人着急置换的还是会降价卖房，有些人根本就熬不到春天，但不管怎样，不可能再回到2025年了，看到这篇文章的你，认知起码高一个维度，做好自己的风险评估再决定。
以上
